こんにちは！vanbiです。
「セキスイハイムの坪単価っていくら？」
「結局、総額でいくらかかるの？」
家づくりで一番知りたいのに、ずっとモヤッとしたまま残るのがこの数字です。カタログにもネットにも「坪◯◯万円」と書いてあるけれど、その数字で予算を組むと、契約のころにはまったく違う金額になっている。脅しではなく、我が家がまさにそうでした。
この記事では、2022年にセキスイハイム スマートパワーステーションFR GREENMODEL（延床 約36坪）を建てた我が家の最終契約見積もりをもとに、坪単価を実額で公開します。
先に結論を言うと、坪単価は「何を含めるか」で3段階に変わります。広告で見る本体価格だけで予算を組むと、実際に口座から出ていくお金との差で後から大きくズレる。その差がどこで生まれるのか、我が家が実際に払った金額を一つずつ追っていきます。
我が家（延床 約36坪・土地別・2022年契約）の坪単価は、含める範囲によって3段階に分かれます。
- ① 本体価格（標準仕様・税抜・値引き前）＝ 約2,568万円 → 約71万円/坪（本体だけの坪単価）
- ② 工事総額（本体＋設備＋外構＋付帯＋値引、税込）＝ 約4,223万円 → 約117万円/坪
- ③ 総支払額（②＋設計監理＋諸費用、税込・土地別）＝ 約4,490万円 → 約125万円/坪
「本体だけなら坪71万円」のつもりが、実際に払うのは坪125万円。約1.7倍です。
土地代はこの記事には含めていません。
金額は2022年契約時の実例です。いまの販売価格そのものではなく、本体価格にどんな費用が積み上がっていくかという「見積もりの構造」として読んでいただければ幸いです。
そもそも「坪単価」が当てにならない理由
坪単価でつまずく最大の原因は、家を建てる費用が3つの層に分かれているのに、坪単価が一番安い層だけの値段になっていることが多いからです。
- 本体工事費（建物そのもの。広告坪単価はだいたいここだけ）
- 付帯・オプション工事費（屋外給排水、太陽光、外構、空調グレードアップなど）
- 諸費用（登記、ローン手数料、火災保険、印紙など。家自体には使われないお金）
やっかいなのは、「何を本体に含めるか」がメーカーや営業によって違うこと。太陽光を標準で本体に組み込む会社もあれば、オプション扱いで坪単価から外す会社もあります。含める範囲を変えるだけで坪単価は数十万円単位で動くので、坪単価そのものを会社間で比べてもほとんど意味がありません。
そこで我が家の実額を、「本体だけ」「工事総額」「総支払額」の3段階に分けて見ていきます。まずは前提となる我が家の条件から。
我が家の前提スペック
坪単価は条件で大きく変わります。同じ「36坪」でも、平屋か総二階か、太陽光を載せるか、外壁グレードをどうするかで金額はまったく別物です。我が家の条件はこうです。
| 商品 | スマートパワーステーションFR GREENMODEL |
| 構造 | 軽量鉄骨 2階建て |
| 延床面積 | 約120㎡（約36坪） |
| 性能 | 長期優良住宅 |
| 太陽光・蓄電池 | 太陽光9.72kW ＋ 蓄電池12kWh |
| 空調 | 快適エアリー（1階のみ採用、2階は個別エアコン） |
| 建築年 | 2022年 |
| エリア | 関西エリア |
（タイル外壁・太陽光9.72kW搭載）
第1段：本体価格 約2,568万円（約71万円/坪）
まずは広告でよく目にする「本体価格」。我が家のハイム本体材料工事費は、値引き前・税抜で約2,568万円。延床36坪で割ると 約71万円/坪 です。広告やカタログの坪単価と比べるときの「本体価格ベース」にあたる数字で、ここはまだ足し算が始まる前の出発点です。
含まれるのは建物の構造・標準仕様の範囲までです。逆に、この約71万円/坪には次のものは含まれていません。
- 快適エアリー（1階空調）
- 太陽光・蓄電池
- タイル外壁へのグレードアップ
- 屋外給排水・基礎補強などの付帯工事
- 外構
- 登記・ローン手数料などの諸費用
このうち付帯工事・諸費用・生活に必要な外構は、住むうえで避けにくい費用です。一方、快適エアリー・太陽光・蓄電池・タイル外壁は我が家が選んだ設備で、誰もが必要なものではありません。装備しだいで総額は変わるので、本体71万円/坪は、ここから足し算が始まるスタート地点にすぎません。
第2段：建物の工事総額 約4,223万円（約117万円/坪）
本体に、実際に必要だったオプション・付帯工事・外構までを足し、値引きと追加変更を反映した「建物まわりの工事総額」が 約4,223万円（税込）。坪単価にすると 約117万円/坪 です。本体の71万円から、ここで一気に跳ね上がります。
主な内訳は次のとおり。契約見積もりの費目を税抜で並べ、消費税を足すと工事総額（税込・約4,223万円）になります。金額は概算に丸めています。
| 項目 | 金額（税抜） |
|---|---|
| ハイム本体材料工事費 | 2,568万円 |
| 快適エアリー（1階空調・全館換気） | 85万円 |
| タイル外壁グレードアップ | 95万円 |
| 太陽光＋蓄電池（契約時8.64kW） | 375万円 |
| 付帯工事（屋外給排水・用地整備など） | 239万円 |
| インテリア（照明・カーテン） | 65万円 |
| 外構（契約時の予算組） | 228万円 |
| 申請・測量・工事諸経費 | 110万円 |
| 追加変更（設備グレードアップ等） | 364万円 |
| お値引き | ▲290万円 |
| 小計（税抜） | 3,839万円 |
| 消費税（10%） | 384万円 |
| 工事総額（税込） | 4,223万円 |
積み上げて消費税を足すと、工事総額になります。
金額の大きい太陽光蓄電池と外構について、補足します。
太陽光＋蓄電池：表は契約時点の約375万円（8.64kW）で計上しています。その後、屋根面積の変更で容量が9.72kWに増え、増設分は表の「追加変更」に入っています。最終仕様（9.72kW＋12kWh）でならすと約380万円。この投資が回収できているかは、別記事で年間収支を公開しています。
外構：表は契約見積もりの予算枠約228万円で計上しています。打ち合わせを重ねて最終的に約280万円まで増え、差額は表の「追加変更」などに含まれます。外構はあとから増えやすい項目です。
本体・付帯・諸費用が層になって積み上がる様子がそのまま出ている
第3段：総支払額 約4,490万円（約125万円/坪）｜土地別
最後に、引き渡しまでに実際に支払った総額です。第2段の工事総額（約4,223万円）に、設計監理費と、家そのものには使われない「諸費用」を足すと 約4,490万円。坪単価にすると 約125万円/坪 です（土地代は含みません）。
第2段からの上乗せは約267万円で、大半が諸費用 約243万円、残りが設計監理費などです。
諸費用の中身は次のようなものです。
- 登記費用（建物表題・所有権保存など）
- 住宅ローンの銀行手数料・保証料
- つなぎ融資の費用
- 火災保険・地震保険
- 印紙代 ほか
登記費用は多くの住宅取得で必要になり、住宅ローンを組んだ我が家では銀行手数料・つなぎ融資費用・火災保険料もかかりました。どれも本体価格や坪単価には出てこないので、予算には別枠で見ておく必要があります。
土地をどう手当てするか（土地ありきで選ぶ考え方）は、ハウスメーカー選びの記事で詳しく書いています。
「本体71万円 → 総支払125万円」約1.7倍の意味
あらためて並べると、我が家の坪単価はこう動きました。
| 段階 | 含む範囲 | 総額 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| ① 本体価格 | 建物そのもの （標準仕様・税抜・値引き前） | 約2,568万円 | 約71万円/坪 |
| ② 工事総額 | 本体＋設備＋太陽光 ＋ 外構＋付帯＋追加変更＋値引（税込） | 約4,223万円 | 約117万円/坪 |
| ③ 総支払額 | ②＋設計監理＋諸費用 （税込・土地別） | 約4,490万円 | 約125万円/坪 |
本体の71万円/坪だけで予算を組むと、最終的に必要な125万円/坪との差はおよそ1.7倍。36坪なら2,000万円近い差になります。これはセキスイハイムが特別に高いという話ではありません。本体に含まれない設備・付帯工事・外構・諸費用を積み上げれば最終支払額が膨らむのは、多くのハウスメーカーに共通します。
だから見積もりで坪単価を聞くときは、数字そのものより「その坪単価に何が含まれているか」を確認するのが大事です。手順にすると次のとおりです。
提示された坪単価が本体工事費だけなのか、付帯や諸費用まで含むのかを最初に聞きます。多くの場合は本体だけです。
金額の大きいオプション（太陽光蓄電池・空調・外構）が坪単価に入っているかを個別に確認します。ここが会社ごとに最も差が出る部分です。
登記・ローン手数料・火災保険などの諸費用は坪単価に入りません。総額でいくら見ておくべきか、別枠で必ず確認します。我が家では概算で約243万円でした。
坪単価そのものではなく、同じ条件で揃えた総支払額で比較します。これをやらないと、安く見える会社が実は高い、という逆転が起きます。
よくある質問（FAQ）
まとめ｜本体価格71万円/坪に対し、最終支払額は125万円/坪だった
我が家のセキスイハイムGREENMODEL（36坪・土地別）の坪単価を、3段階で実額公開しました。
- ① 本体価格：約2,568万円 → 約71万円/坪（広告本体だけの坪単価・税抜・値引き前）
- ② 工事総額：約4,223万円 → 約117万円/坪（税込）
- ③ 総支払額：約4,490万円 → 約125万円/坪（税込・土地別）
本体価格（本体だけの坪単価）と最終支払額では、坪単価で約1.7倍の差がありました。本体の坪単価だけで予算を組むのは危険です。必ず総支払額ベースで、同じ条件に揃えて会社を比べてください。我が家の数字が、あなたの資金計画の物差しになればうれしいです。
関連して、この家のお金まわりを深掘りした記事も置いておきます。「この出費は回収できるのか？」「住んでからのコストは？」という次の疑問は、こちらが参考になれば嬉しいです。
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